安信国际首次覆盖银城生活服务（1922.HK）

并给予「买入」评级

目标价8.70港元

【香港讯，2021年3月1日】3月1日，安信国际发布研究报告，首次覆盖银城生活服务有限公司（“银城生活服务”或“公司”，连同其附属公司统称“集团”，股份代号：1922），并给予“买入”评级，目标价8.70港元，对应2021年20倍市盈率，较3月1日收市价(5.20港元)有67.3%的上涨空间。

安信国际指出，公司于南京起家，逐步发展长三角市场，现已成长为拥有超过20年行业经验，按收益计算是南京排名第一的物业管理服务供应商。截至2020年6月，公司在管项目共307个，在管面积为3,372万平方米（据官方公告，截至2020年底在管面积增加至3,900万平米），合约面积为3,731万平方米。公司项目大部分在南京，占整体在管面积的69%，其余31%分布在南京以外的长三角城市。公司项目来源分布上，由关联房企银城国际所开发的项目较少，此部分总在管面积仅占总额的18%，收入占基础物管服务分部收入约19%，公司的独立发展能力是可持续发展的关键之一。

项目业态方面，公司的住宅项目占基础物管服务收入约54%，非住宅项目约46%。其中，该行注意到公司2020上半年，每平方米在管面积产生出平均每月0.4元的社区增值服务收益，略高于港股物管板块平均水平。此外，公司另一业务亮点为非住宅占比较高，占公司总在管面积约23%，占基础物管收入约46%。按收入计算，远高于港股物管公司平均水平（后者约为24%）。公司在2021年初宣布，与关联兄弟公司银城商管，成立合资企业来开展商业物业管理服务，以及开拓线上平台来发展增值服务，预计将有助于银城生活服务在非住宅项目的领域上再进一步。

安信国际认为，以在管面积数来看，公司在港股物业板块属中小公司。目前公司项目管理主要来自第三方房地产开发商，外拓比率远高于行业平均水平，同时公司规模在中小型物管公司中排名较前，亦得益于其积极外拓的策略。此外，随着新取得项目前端投入期的过去，预计公司毛利率未来将逐步回升。

报告指出，尽管公司目前估值对比其他大型物管公司会有折让，但凭借银城集团在南京的品牌效应、稳固的区域市场地位，同时随着项目成熟度提升及政策利好之大环境，公司拥有较高的可持续性及成长空间。该行看好公司长远的独立发展能力，首予“买入”评级，对应2021年20倍市盈率，相当于过往板块市盈率的平均值，目标价为每股8.70港元。

银城生活服务自今年二月份发布正面盈利预告后，陆续获得多家机构看好。上周，工银国际重申公司“跑赢大市”评级，并给予目标价7.24港元，相当于2020/21年预计市盈率24.7/16.3倍。